Crédito hipotecario: el ingreso que necesita una familia para acceder a USD 80.000 y cuánto pagaría por mes

El nuevo programa de créditos hipotecarios impulsado por el Gobierno establece un esquema de financiación que busca ampliar el acceso a la vivienda. Para un préstamo equivalente a USD 80.000, el ejemplo oficial contempla una cuota inicial de $865.098 y exige ingresos netos familiares de $3.460.391, aunque las condiciones finales pueden variar según el banco y el perfil del solicitante.

El dato clave para quienes buscan una vivienda

Uno de los principales obstáculos para acceder a un crédito hipotecario es demostrar que los ingresos alcanzan para afrontar la cuota. En el nuevo esquema, la referencia utilizada por el Gobierno establece que el pago mensual puede representar como máximo el 25% de los ingresos netos del grupo familiar.

Con esa regla, una cuota inicial de $865.098 requiere ingresos mensuales de $3.460.391.

El ejemplo permite dimensionar el requisito: una pareja que tenga ingresos cercanos a $1,7 millones de bolsillo por persona alcanzaría, en conjunto, el nivel considerado necesario para ese crédito.

Se trata de una referencia y no de una aprobación automática. Cada entidad financiera deberá analizar las condiciones particulares del solicitante antes de otorgar el préstamo.

El crédito no cubre todo el valor de la propiedad

El escenario presentado por Economía parte de una vivienda valuada en USD 106.667.

El financiamiento cubre el 75% de ese precio, equivalente a unos USD 80.000. El porcentaje restante queda a cargo del comprador.

Esto significa que quien quiera adquirir una propiedad bajo una operación de estas características debe contar con fondos suficientes para cubrir el 25% que no financia el crédito.

A ese desembolso inicial se pueden sumar otros costos propios de una compraventa, por lo que el ahorro necesario para concretar la operación no se limita exclusivamente a la diferencia entre el precio del inmueble y el monto prestado.

Qué pasa con la cuota después del primer pago

El valor de $865.098 corresponde al primer pago del crédito utilizado como ejemplo.

El préstamo fue calculado a 25 años y con una tasa de UVA + 7%. Por tratarse de una financiación ajustada por UVA, la cuota no queda congelada en pesos durante todo el período.

La evolución de la UVA modifica el capital expresado en pesos y, en consecuencia, puede impactar sobre los pagos futuros.

Por eso, al comparar este tipo de financiación con otras alternativas, no alcanza con observar solamente la primera cuota. También es importante considerar cómo funciona la actualización del préstamo y cuál es la capacidad de pago del hogar a largo plazo.

De dónde saldrán los fondos para los nuevos préstamos

El Gobierno anunció un programa por un total de $2 billones destinado a generar recursos para el financiamiento hipotecario.

La iniciativa contempla licitaciones entre bancos de fondos pertenecientes al Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la Anses. Los recursos serán colocados en depósitos a plazo fijo ajustados por UVA y luego deberán transformarse en préstamos destinados a personas humanas.

El dinero podrá utilizarse para operaciones vinculadas con una primera vivienda, incluida la compra, construcción, ampliación o refacción.

Cada licitación será de $200.000 millones y tendrá dos alternativas: una a un año, con una tasa mínima de UVA + 2,50%, y otra a cinco años, con una tasa mínima de UVA + 4,50%.

Qué condiciones tendrán los créditos

El programa establece un techo de UVA + 7,50% para la tasa que podrán cobrar los bancos. El caso de referencia utilizado por Economía se ubica por debajo de ese máximo, con UVA + 7%.

Los préstamos deberán tener un plazo mínimo de 15 años y podrán alcanzar hasta 150.000 UVA por persona.

Además, una vez que los bancos constituyan los depósitos correspondientes, tendrán un plazo de 90 días corridos para utilizar esos recursos en nuevos créditos hipotecarios.

Para quienes estén pensando en comprar una propiedad, los números que deberán mirar no son solamente los USD 80.000 de financiación: también serán determinantes el ingreso familiar, el ahorro disponible para cubrir la parte no financiada y el comportamiento futuro de la cuota ajustada por UVA.