Monoambientes en CABA: oferta, precios y barrios con mayor demanda
La Ciudad de Buenos Aires concentra una oferta récord de monoambientes, también llamados departamentos de un ambiente, un segmento caracterizado por su sobreoferta y diversidad de usos. Estas propiedades atraen a distintos perfiles de compradores: desde inversores que buscan resguardar capital hasta quienes priorizan un hogar funcional en zonas estratégicas de la ciudad.
Según portales inmobiliarios como Argenprop, Cabaprop y Zonaprop, existen cerca de 22.000 monoambientes en venta, de un total de 74.000 inmuebles publicados. Este fenómeno refleja las dinámicas de construcción y demanda que han marcado el mercado inmobiliario porteño en las últimas dos décadas.
El sobrestock actual se explica por un período prolongado de construcción. Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával Propiedades, señaló que en Argentina “el ladrillo es reserva de valor” y que un ciclo de fuerte actividad se extendió desde 2003/04 hasta 2018/19. Durante ese período, familias, empresas e inversores adquirieron unidades desde el pozo, atraídos por la baja barrera de entrada que ofrece el monoambiente, lo que permitía dolarizar ahorros y capitalizar inversiones.
No obstante, la demanda residencial se concentró luego en departamentos de dos ambientes o más, afectando la rotación de los monoambientes, especialmente tras la crisis de los créditos UVA y el impacto de la pandemia. José Rozados, de Reporte Inmobiliario, destaca que los monoambientes “integraron gran parte de los proyectos construidos en los últimos 20 años”, muchos adquiridos por inversores, y hoy presentan menor rotación que los departamentos de 2 y 3 ambientes.
Versatilidad de uso
El monoambiente se distingue por su multifuncionalidad. Además de servir como refugio de valor para inversores, puede destinarse a oficina, alquiler temporario o primera vivienda. Rozados agrega que “son fácilmente adaptables a consultorios u oficinas por su menor incidencia de expensas”, siempre que la ubicación y el reglamento de copropiedad lo permitan. La caída del turismo redujo la demanda de alquiler temporario, afectando la rentabilidad frente a otras tipologías.
Evolución de precios en CABA
Con un dólar estable o levemente al alza, se identifican dos fases recientes en los precios:
- Hasta diciembre de 2024: subas cercanas al 15% en promedio.
- Enero a junio de 2025: aumentos de entre 1% y 2%, frente a un alza general del 5%, mostrando una desaceleración.
Según el Índice M2 Real (Universidad del CEMA, Re/Max Argentina y Reporte Inmobiliario), en junio de 2025 el valor promedio de cierre para usados de 1 a 3 ambientes fue de US$2161/m², mientras que los monoambientes promediaron US$2315/m².
Los barrios más accesibles son Villa Lugano (US$61.000), Villa Riachuelo (US$70.040) y La Boca (US$72.350). Los más caros se ubican en Palermo (US$142.800), Núñez (US$134.400) y Puerto Madero (US$246.400).
Precios promedio de monoambientes de 42 m², barrio por barrio
Puerto Madero: US$246.400 | Palermo: US$142.800 | Belgrano: US$135.700 | Núñez: US$134.400 | Colegiales: US$130.500 | Recoleta: US$123.200 | Villa Urquiza: US$115.400 | Chacarita: US$115.400 | Coghlan: US$113.100 | Retiro: US$112.500 … (y así sucesivamente según el listado original)
Oferta y perfiles de demanda
El 58% de los monoambientes en venta son unidades nuevas. Palermo, Barrio Norte-Recoleta y Belgrano concentran el 38% del stock, y junto a otros nueve barrios como Caballito, Microcentro, Colegiales, Congreso, Chacarita, Retiro, Villa Crespo y Villa Urquiza, representan el 59% del total.
El perfil de comprador incluye jóvenes profesionales, estudiantes, personas mayores, inversores que buscan rentabilidad y quienes desean diversificar su portafolio. También aumenta la demanda de compra mediante créditos hipotecarios, impulsada por el regreso de los préstamos UVA.
