Los alquileres se desaceleran en CABA y la oferta de propiedades se triplicó
Los valores acumularon una suba interanual cercana al 31%, pero durante el primer semestre aumentaron por debajo de la inflación. La mayor disponibilidad de unidades cambió la relación de fuerzas entre propietarios e inquilinos.
El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa diferente a la de los últimos años. Después de un período marcado por fuertes aumentos y escasez de propiedades, la mayor oferta de unidades comenzó a moderar la evolución de los precios y a generar un escenario de mayor competencia entre propietarios.
Según un relevamiento de Grupo Ludigliani, los alquileres en CABA acumularon durante el último año una suba cercana al 31%. Sin embargo, el dato que marca el cambio de tendencia aparece al observar los primeros seis meses de este año. En ese período, los valores aumentaron menos que la inflación, que rondó el 17%.
“Venimos de una etapa de aumentos muy fuertes y hoy vemos una desaceleración clara. Durante el primer semestre de este año el incremento estuvo por debajo de la inflación. Esto muestra que el mercado empezó a encontrar un poco más de equilibrio”, explicó Horacio Ludigliani, desarrollador, arquitecto y director de Grupo Ludigliani.
Para el especialista, una de las principales razones detrás de esta moderación es el crecimiento de la oferta. Tras la derogación de la Ley de Alquileres, en diciembre de 2023, una mayor cantidad de propiedades regresó al mercado, luego de haber permanecido fuera de la oferta ante la incertidumbre sobre las condiciones de los contratos y la evolución de los precios.
“Hoy tenemos aproximadamente el triple de propiedades disponibles que en aquel momento de mayor escasez”, señaló Ludigliani. Ese cambio modificó la relación entre oferta y demanda y comenzó a limitar la capacidad de los propietarios para trasladar aumentos al mismo ritmo que durante la etapa de mayor tensión del mercado.
Puerto Madero, Núñez y Palermo, los más caros
La evolución de los alquileres tampoco es uniforme dentro de la Ciudad. Puerto Madero continúa encabezando el ranking de los barrios más caros, seguido por zonas como Núñez y Palermo, donde determinadas tipologías ya se ubican cerca del millón de pesos mensuales.
Núñez, además, viene ganando protagonismo por la transformación urbana de los últimos años, con el desarrollo del Parque de Innovación y la incorporación de nuevos edificios residenciales.
En el otro extremo del mercado aparecen barrios como Villa Lugano, Nueva Pompeya y Versalles, donde los valores de alquiler continúan siendo considerablemente más accesibles.
La dispersión de precios también muestra que, más allá de la tendencia general, la ubicación, el tipo de propiedad y el desarrollo inmobiliario de cada zona siguen siendo determinantes a la hora de establecer los valores.
CABA y GBA, dos mercados diferentes
La diferencia se vuelve todavía más marcada al comparar la Ciudad con el Gran Buenos Aires. Según el relevamiento de Grupo Ludigliani, en algunas zonas del GBA los alquileres de departamentos de dos ambientes registraron incrementos superiores al 50% interanual.
El contraste refleja dos comportamientos diferentes dentro del mercado metropolitano. Mientras CABA muestra una mayor disponibilidad de propiedades y una desaceleración de los precios, en distintos sectores del conurbano todavía existe una presión significativa sobre los valores.
“Hoy no podemos hablar de un único mercado de alquileres. En CABA vemos una situación bastante más equilibrada, con mayor oferta y una desaceleración de los precios, mientras que en otros sectores del área metropolitana todavía existe mucha presión sobre los valores”, concluyó Ludigliani.
